世界空城

发布日期:2017-03-29

 

耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古康巴什是一座豪华新城,但同时也成了一座无人居住的‘鬼城’。鄂尔多斯是内蒙古一个相对比较富裕的煤矿业中心,常住人口150万。康巴什的基础设施一应俱全,有办公大厦、行政中心、政府建筑、博物馆、电影院和运动场,中产阶级式的复式公寓和别墅将成片的小区塞得满满当当,但现在的问题是,原本是用来安置100万人口的康巴什却很少有人入住。鄂尔多斯坚硬的“泡沫” 内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区近期颇不宁静,这个被外媒称为房地产泡沫最佳展示品的“鬼城”吸引了各路记者,然而仔细走访之后,中国证券报记者却发现这其实是一个外人难以理解的复杂的奇怪“泡沫”,其坚实程度超乎人们预料。 空空荡荡的鄂尔多斯市康巴什新区,崭新的住宅小区鳞次栉比,而遍寻整个康巴什,中国证券报记者只找到一家门面狭小的房产中介。“整个康巴什新区就我们一家房产中介,我们也只有两套房源出售,没有放租的。”灵通房产中介主管李晓琴淡淡地表示,这里的业主都不缺钱,房子宁可空置,也很少出售和拿来出租。 李晓琴手上仅有的两套委托代售的房源,一套是105平方米的二手房,80万元房款只能一次性付清;另一套转手的150平方米的期房,也只能少量贷款。 这里的房贷政策较国内其他城市明显严格许多,当地人士称,其实鄂尔多斯的房贷一直都不宽松。工商银行猛格支行客户经理刘美华表示,工行在鄂尔多斯不开展二手房按揭,期房按揭也不接受个人申请,要根据和开发商的协议进行,首付严格执行国家房贷新政策。 在走访建行、鄂尔多斯商业银行以及东胜农村商业银行等过程中,中国证券报记者发现,大多数银行都对二手房按揭拒之门外,首套房贷款也普遍执行三成或四成首付。 “鄂尔多斯只有招行一家可以做二手房按揭,而且是按评估价的六成贷款。”房产经纪人郑微表示,招行的评估价普遍低于房子的市场价。她给记者介绍了一套96平方米售价61万元的二手房,能够从招行获得的贷款只有29万元,还不到五成。这与许多沿海城市惯用的阴阳合同、抬高评估价恰好相反。 房贷并不宽松,而鄂尔多斯楼市的一大特点就是与银行关联不大,富裕的鄂尔多斯人几乎像买“大白菜”一样疯狂买房。“很多人都是半夜搬着小板凳、裹着大棉被去排队,晚了就没有你的了。”当地出租车司机告诉记者,由于投资煤炭和拆迁补偿,很多家庭拥有上百万甚至几百万家产,这些钱缺少投资渠道,只有拿来买房,有些家庭买三四套房,甚至一个单元。 中国证券报记者看到,火热的房地产市场带来了鄂尔多斯市区迅速扩张,除了只有不到3万人居住的康巴什新区外,伊金霍洛旗阿镇的新城区在扩张,东胜区也在向铁西延展,一眼望不到边的房地产项目同时上马。 然而,房地产项目的崛起并没有带来火爆的人气,多个已经建成的住宅小区内,居民寥寥可数,很多房子空置。 更加奇特的是,常用的衡量房产“泡沫”的租售比、房价收入比,在鄂尔多斯似乎也不适用。尽管大量住宅空置,鄂尔多斯三个主城区人口也只有70万人,当地房产的租售比却远远高于国内其他城市。“一套一百平方米的房子年租金在3.5万元左右。”郑微告诉记者,以这套61万元的房子为例,年租金3.5万元,年收益甚至达到5.7%,远高于银行存款。白领刘先生也表示,即便是40平方米的小户型,年租金也能达到1.5万元,按每平方米7000元买下来,年收益也有5.35%。当地地产中介透露其中玄机,很多业主对租金的那点收益毫不在意,大多选择空置等待升值,鄂尔多斯的租赁市场供不应求。 一个西部城市,六七千元的房价看起来不可思议,但对迅速富裕的鄂尔多斯人来说,买房的压力却明显小于沿海城市。“按普通白领月收入四五千元计算,一个半月的收入就可买到一平方米房子,比北京上海都要轻松。”白领刘先生表示,一些效益好的煤矿员工年收入超过10万元,六七年就可以买到一套百十平米的房子,房价收入比并不可怕。 统计数据也显示,鄂尔多斯2009年的城镇居民人均可支配收入为21883元,与深圳人均可支配收入相当,而深圳新房均价却几乎是鄂尔多斯的三倍。两相对比之下,鄂尔多斯房产“泡沫”背后的资金推手显得格外坚实。 一边是几乎所有售出楼盘都空空荡荡,一边是财大气粗购几套房不以为意,这便是鄂尔多斯。

 


鄂尔多斯,这 个3年前民间集资和房价双双崩盘的城市,对当年民间集资的清算似乎到了一个节点。2014年7月,鄂尔多斯女商人宁虹因集资诈骗罪被一审判处死刑。此前, 在当地鼎鼎大名的苏叶女、刘兵也因同样的罪名被二审判处死刑,目前苏、刘两人正等待最高人民法院的死刑复核。

这儿的人不时会怀念起2010年,那是鄂尔多斯人记忆中最美好的一年,是“干什么都挣钱”的一年。煤价上涨带来的资金通过遍及全城的民间集资,进入楼市,进而制造了如潮水般上涨的财富。但维系所有这些的鄂尔多斯房价,却在2011年进入瓶颈。继而煤炭价格下跌,财富的大潮退下,只留下一幢幢烂尾楼和数不清的债务。

如今,人们不得不学着与那些要不回的债务和平相处。曾经到处涌动的热钱,都沉淀在城市随处可见的停工楼盘中。历经起落,鄂尔多斯留下了一个值得深思的城市化样本。

干什么都挣钱

对于刘开来说,这两年来每天的生活,几乎就是提着满是债务人资料的灰色小包,来回奔走在银行和法院之间,对着打印出来的名单,催账,还账。刘开是鄂尔多斯一家颇有规模的汽贸公司的老总,从卖羊绒衫到卖车,他的财富故事有着鲜明的鄂尔多斯特色。位于内蒙古西南的鄂尔多斯市前身为伊克昭盟,2001年撤盟建市。早年的鄂尔多斯非常贫困。当时,最值得羡慕的便是能进入“温暖全世界”的鄂尔多斯集团工作。

刘开最早就在鄂尔多斯集团驻青岛办事处工作,那时候他总是觉得外地更干净、漂亮,而鄂尔多斯在他心中则是一片灰蒙蒙、没什么人气的印象。

变化出现在2004年年底,那一年,随着国家产业结构的调整,煤价开始飙升。随之,煤矿的征地、转让,乃至周边产业,让一批鄂尔多斯人迅速富裕起来。恰巧,刘开也在2004年因为家庭原因回到鄂尔多斯,开始了卖车生涯。

刘开卖车最初的业务是卖拉煤车,“黑金”价格的暴涨迅速带动了周边产业,他的生意也非常红火。那时候,只要有车就不愁卖,为了早点拿到车,客户们会主动给刘开送提成,“所有人都在买车,昨天可能还是个放羊的,今天买了车就去拉煤了”。

飙 升的煤价拧开了流动资金的水龙头,恰在此时,政府开始推动宏大的造城计划。2004年,鄂尔多斯市正式启动了康巴什新区的建设,规划中的新区位于东胜与阿 镇之间,距东胜25公里、阿镇3公里,规划控制面积155平方公里。这个日后以“鬼城”闻名于世的新区,当时的计划人口为30万人。

由工 业化进而城市化,鄂尔多斯的发展进入快车道,巨大的城建投入进一步刺激了房地产行业,而房地产价格的飙升又吸引了更多的资金进入。一切在2010年达到顶 点,那是鄂尔多斯最好的时候,即便你没有任何门路,也可以把钱通过大街小巷的典当行放出去,拿到最低的两分利息。而这些钱再几经转手,最终进入鄂尔多斯滚 烫的房地产项目中。

“真的是干什么都挣钱,”商人杨维向记者感叹,“比如你开一个饭馆,开着开着不想开了,随手加价100万元都有人接盘。”

刘开也融过几次资——车太好卖,不拿现款根本提不到货,银行放贷又慢,他只能找朋友借钱,一般利息都在两三分之间,“那时候钱真的是好挣”。

与这座城市曾经的喜好一样,刘开也一度对大、气派有着相当的追求。年景最好的时候,刘开的公司同时经营着7个店面,其中一个年花费70多万元,面积达到400多平方米。而刘开希望向朋友提起的另一个成绩,则是他在银行的购车担保款项,一度做到了两亿元的规模.


2006年,读完大学回到鄂尔多斯的贺婕发现,当年留在家乡只有中专文化的朋友,已经和别人合伙融资倒腾商铺,挣了几百万元,“当时我真是觉得,自己读的书一点用都没有”。

很难具体说清楚鄂尔多斯民间借贷的风气形成于何时,但一个显而易见的事实是,房地产勃兴之初,鄂尔多斯的金融业还很不发达:2008年之前,整个城市只有工、农、中、建四家国有商业银行。

但时间不等人,煤价飙升之时,前期所需资金得不到银行贷款的支持,于是民间资金迅速涌入,而煤矿发展又带来了新的财富。贺婕的一个邻居当初5万元入股了一家煤矿,没多久,煤矿转手,邻居分到了50万元。而类似这样的故事,在鄂尔多斯数不胜数。

住 建部联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》将鄂尔多斯的金融模式称为“体内循环”,即“由煤矿产生财富,支撑政府改造城市。通过拆迁,分配给更 多的人,再通过民间借贷聚集资金,贷给房地产和新的煤矿,令更多的人分享到高收益。而由于缺乏更多可供投资的产业,大量鄂尔多斯人选择将闲置资金投入到房 地产中。用一句话概括这一过程,即是将地下的煤转变为财富,然后存入地上的存钱罐——那些永远也不开灯的房子。”

一组数据或许可以提供借鉴。2010年,鄂尔多斯的煤炭产量为4.35亿吨,全国排名第一,排名第二的陕西榆林仅为2.35亿吨。同年,鄂尔多斯商品房实际施工面积2696万平方米,新开工面积1626万平方米,销售面积达到1009.4万平方米。同样是2011年,北京的商品房销售面积也只有1639.5万平方米。

“那时候最缺的是项目,”一位商人回忆起当年,话中略带感慨,“只要你有项目,钱不是问题,到处都是钱,我们当时吃个饭,认识了以后就可以张口借四五百万元,朋友的朋友就是我的朋友嘛。”

贺婕很快也加入了融资大军,那时候她根本无心工作,遇到好的项目时,她会揣上上百万元的现金骑着自行车去放款。很长一段时间里,她都没有动用过自己的工资卡。只是在年底结算的时候,她发现,这张给平时只是吃饭唱歌用的信用卡,还款总额超过了20万元。

虽 然现在说起来二分、三分的利息很高,但当时没有人觉得会有什么问题。“而且每次结息的时间一到,别人就会给你打电话,告诉你发利息了,就跟发工资似的。” 贺婕回忆。为了有更多的钱放贷,鄂尔多斯人开始习惯于银行贷款消费,而把房子抵押了换钱放贷,也成为大多数市民的选择。

不断上涨的房价没 有辜负人们的选择。2005年,鄂尔多斯的居民住宅均价大约在每平方米1000元左右,2006年就涨到1800元,2007年开始出现3000元的楼 盘。而2008年楼市的短暂停滞后,随着4万亿的放开,2009年,鄂尔多斯的楼市再度兴盛起来。一名2009年进入房地产行业的销售人员还记 得,2009年下半年开始,鄂尔多斯的房价开始疯涨:“原来每平方米2000多元的,到年底就变成每平方米5000多元了。”

房地产和煤矿的火爆,也确实一度带来了巨大就业机会和更多的外来人口。那几年,鄂尔多斯城区里到处是“求租”的广告。在面对记者为什么觉得房价能卖这么高的质疑时,数名商人都表示,“当时的鄂尔多斯人确实多,确实有需求”。

苏叶女的末路

鄂尔多斯的好运气在2011年9月戛然而止。

一名商人向记者回忆,2011年开年以后钱就紧了起来,“银行里贷不出钱了”。这年的4月,包头富商金利斌自焚而死,牵扯到十几亿元的民间融资,这使得相邻的鄂尔多斯开始紧张起来。

2011年8月,鄂尔多斯市开始摸查相关民间借贷的情况,并将涉案商人分为已经崩盘的、抗风险能力差的和抗风险能力一般的三类,并采取不同措施。但会议内容却遭短信泄露,随即三类名单流传开来,民间资本风声鹤唳。

9月17日,鄂尔多斯星河湾开始认购。据媒体报道,这个开盘均价超过两万元的标志性高档楼盘,一期1900余套房源认购率甚至没有达到十分之一。而9月20日,市政府在康巴什又推出了低于市场价近千元的公务员小区,要求公务员先预付30多万元的定金。

“市里的典当行一下子就提空了,这对现金的影响也很大。”一名公务员家属回忆,“当初买了公务员房的现在都亏了,原来每平方米3000多元的内部价,如今市场价也就每平方米2000多元。”

更大的震动来自9月苏叶女的“投案自首”和王福金的自杀。

9 月24日,曾经的鄂尔多斯市中级人民法院经济庭庭长和东胜区人民法院院长,当时的中富房地产开发有限责任公司(以下简称“中富公司”)法人代表王福金上吊 自杀。中富公司2007年成立,2008年,中富投资开发了“国电富兴园小区”项目。王福金死后公开的文件显示,小区在建设中共涉及373家单位或个人共 2.63亿元的债务。

投案自首的苏叶女则更有传奇色彩。这个鄂尔多斯农村出身,不识几个字甚至看不懂账目的女商人,民间集资数额被两审法院认定超过12亿元,涉及300多人。2009年9月20日,因无力偿还债务,苏叶女投案自首。

记 者获得的苏叶女案相关司法文书显示,苏叶女小学文化,最初是2006年买彩票中了7万元开美容店起家。美容院成立后,苏叶女认识了商人高俊亮,双方约定合 伙投资煤矿。此后,苏叶女以月四五分的高额利息从亲戚中融了约两亿元,以同样的利率借给了高俊亮。但并未投资煤矿的高俊亮没能按时还钱,为了偿还此前的借 债,苏叶女开始继续以投资煤矿、酒店、开发项目为名融资。

二审判决书显示,到案发时,苏叶女认定的约12亿元非法集资,还有超过5.5亿元尚未归还。

撬动了十几亿元民间资本的苏叶女,涉足的产业除去最初的美容院外,只有一家火锅店、一家男士养生馆、一家农家乐公司和一家美容美发公司。此外,苏叶女还有一家并未实际运作的物流公司。而这些产业在2011年事发前,共计亏损超过200多万元。

如 今,苏叶女的几处房产都已被查封。苏叶女的一名亲属告诉记者,由于没钱交暖气费,苏叶女的婆婆的房子至今没能供暖。“那时候苏叶女信用好,好多人找我帮 忙,想借钱给她,要是不要钱人家还会生气,只能选关系好的借。”说起过去的日子,亲属的语气有些落寞,“现在她留下的小儿子有病,也没钱看,低保还不知道 能不能办上。”

跟苏叶女打过交道的商人告诉记者,苏叶女当初很会做人,讲排场,又经常请别人出去玩,所以很多人都以为她很有实力。

但 相比实业,苏叶女显然更相信自己的好运气。判决书显示,苏叶女在彩票上投资了约两千万元,手机靓号又花了约100万元。在那几年疯狂的气氛中,高额的彩票 投资也确有回报,苏叶女确实曾多次中奖。前述苏叶女的亲属称,苏前后中奖金额也超过1000万元,“我还陪她领过钱”。但记者未能核实这一数字。

许多苏叶女债权人的手机如今都已经无法打通,“失联”是民间集资爆发后再普遍不过的现象。记者联系上的一名债权人表达了希望苏叶女死刑复核通过的强烈愿望,不过这名债权人也表示,她现在已经不关心这个案子了,“这么久了,钱也要不回来,我们要向前看”。

民间融资和房价泡沫破裂后,鄂尔多斯又赶上了2012年的煤价下跌,2012年当年,鄂尔多斯市的财政收入增幅从2011年的48%直接跳水到3%。

泡 沫破裂后,大量的现金沉睡到了路边的烂尾楼中,钱成为鄂尔多斯最为稀缺的东西,以物顶账开始成为普遍现象。在当地,开酒店的用住宿卡抵债,开酒厂的用酒抵 债,房地产开发商用房子抵债,一名商人说:“以前是拿到批文先盖个售楼处就开始卖房子,现在是,只要有规划,哪怕这房子还没盖,空气也可以拿来抵债。”

这套抵账机制迅速发展起来,甚至造就了一个以物易物的市场。在这个市场中,酒是最常见的流通物。一个以物易物行业的从业者告诉记者,这些酒在市场上买不到,但是扫码的定价会非常高,就是用来抵账的。

实际上,如今的鄂尔多斯有着两套同时存在的物价体系,抵债的物价体系和正常生活的物价体系。在债务结算的体系中,所有的物价都要高出正常价格许多。比如房产,就仍然按照下跌之前的价格计算,而用住宿卡住宿,团购价100多元的房间,收费就要在400元到500元之间。

人们已经开始接受这样的现实,毕竟一味陷在过去的债务中,没有人可以脱身。“我们单价几百元从南方可以订做一些平板,但抵账就是3000多元。”前述从业者说,“你要现金肯定是没有,这些东西,你要了总比什么都没有强。”

相比酒,车和房子当然是更好的抵账物,但对于刘开来说,想拿到车也很难。

他手头正在找的一辆车已经是第二次违约了。第一次违约时,对方很快又补上了贷款。刘开在车上装了GPS定位系统,让对方把车开走了,但很快车还是不翼而飞,甚至开始在苏州、上海出现违章记录。“以前想得太简单了,以为出事了最多强制就是,现在发现,根本找不到人。”刘开说。

去年,为了还账,刘开60万元卖掉了自己当年100多万元买的奔驰S350。要债的这两年,这个曾经很爱讲排场的老板,没有买过一件新衣服。

曾经拿来跟朋友炫耀的两亿元担保成了他最大的心病。“我在银行所有的担保金都在一个账户里,有人违约以后,这部分钱银行就全部都扣住,很多正常还款的保证金也没法退”。而危机后,像他这样还能打通电话找到人,愿意跟银行配合的汽贸公司老板已经屈指可数了。

今年以来,鄂尔多斯的经济仍然不容乐观。在鄂尔多斯铜川镇当初规划的汽车城里,即使是周六,也看不到什么顾客。当初停满了路虎的汽贸公司“路的虎”,如今人去楼空,店面上的牌子变成了推广和谐社会的广告标语。一名4S店的销售经理告诉记者,今年,他们只有3个月完成了任务销量,而10年前他刚来铜川镇时,奥迪4S店一个月的销量就超过200台。

所幸的是,3年多的时间里,民间债务的处理终于接近了尾声,经济也略有了一些复苏的迹象。一位煤矿投资者告诉记者,今年停工的煤矿,比去年少了一些。

更为重要的是,虽然寒冬将至,但希望仍然慢慢开始在这个城市破土。前一段时间,杨维去外面转了一圈,碰到的朋友都跟他说冬天要来了,“我告诉他们,我们鄂尔多斯已经过了三个冬天,习惯了。如果再给我们一次机会,我们能守得住这些财富。”


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